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Fissuras que aparecem nas paredes, infiltrações no teto da garagem, uma varanda que começa a ceder. Quem compra casa nova raramente imagina estes problemas nos primeiros anos. Quando surgem, a pergunta é sempre a mesma: quem paga a reparação?
A lei portuguesa dá uma resposta clara quando a casa foi comprada a um profissional, como um promotor imobiliário ou uma empresa de construção. E os prazos são mais longos do que muitos compradores pensam.
Dez anos para a estrutura, cinco para o resto
Desde 1 de janeiro de 2022, a garantia dos imóveis vendidos a consumidores está definida no Decreto-Lei n.º 84/2021. O artigo 23.º fixa dois prazos diferentes.
- 10 anos para faltas de conformidade relativas a elementos construtivos estruturais, como fundações, pilares, vigas ou lajes
- 5 anos para todas as outras faltas de conformidade, como canalizações, caixilharias, revestimentos ou instalação elétrica.
O vendedor profissional responde por qualquer defeito que já existisse quando a casa foi entregue e que se manifeste dentro destes prazos.
Quem tem de provar o quê
Este é um dos pontos mais importantes para o comprador. Se o defeito aparecer dentro do prazo de garantia, presume-se que já existia no momento da entrega. Cabe ao vendedor provar o contrário, por exemplo, que o problema resultou de má utilização ou de obras feitas pelo dono.
A lei deixou também de exigir que o defeito seja denunciado num prazo curto após ser descoberto. Ainda assim, convém comunicar o problema logo que surja, porque o tempo joga contra a prova e contra a própria casa.
Os direitos do comprador
Perante um defeito coberto pela garantia, o consumidor pode exigir:
- a reparação ou a substituição do que está mal
- uma redução adequada do preço
- a resolução do contrato, nos casos mais graves.
Há ainda um prazo a ter em conta. Depois de comunicar a falta de conformidade, o comprador tem 3 anos para avançar com uma ação, se o problema não for resolvido. Este prazo fica suspenso enquanto decorrem tentativas de resolução extrajudicial ou reparações.
Como reclamar, passo a passo
Um processo bem documentado evita discussões e acelera a solução. Os passos essenciais são estes:
- Fotografar o defeito e registar a data em que foi detetado
- Enviar a reclamação por escrito ao vendedor, de preferência por carta registada com aviso de receção
- Descrever o problema e indicar o direito que se pretende exercer, como a reparação
- Guardar cópias da escritura, da ficha técnica da habitação e de toda a correspondência.
Se o vendedor não responder ou recusar, o comprador pode recorrer a um centro de arbitragem de conflitos de consumo ou aos tribunais.
O erro que custa caro
O erro mais frequente é tentar resolver tudo por telefone ou em conversas informais com o construtor. Sem registo escrito, torna-se difícil provar quando o problema foi comunicado e o que foi prometido.
Outro equívoco é pensar que a garantia vale para qualquer compra. Estas regras aplicam-se à venda feita por um profissional a um consumidor. Quando a casa é comprada a outro particular, o regime é diferente e menos favorável ao comprador.
Para os eletrodomésticos e outros bens móveis, o mesmo diploma prevê outro prazo, explicado no artigo sobre a garantia de 3 anos e o que a loja tem de fazer quando um aparelho avaria.
*Informação verificada em outubro de 2026. Confirme sempre junto da entidade oficial.*
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